Energiprestandadirektivet skrevs om 2024. Den nya texten heter EPBD IV och bär den långa beteckningen Direktiv (EU) 2024/1275. För svenska fastighetsägare betyder den tre saker konkret. Energideklarationerna får en ny skala. Minimikrav för energiprestanda införs för lokalbeståndet. Och en ny indikator börjar mäta hur smart byggnaden är. Den heter Smart Readiness Indicator. SRI. Och den är på god väg att bli en faktor som påverkar både värdering och uthyrning.
Vi har följt utvecklingen nära. Här är vad ni behöver veta, hur tidsplanen ser ut, och var den största hävstången ligger för att höja poängen på er byggnad.
Vad SRI mäter
Smart Readiness Indicator är ett ramverk från EU som ger byggnaden ett betyg från klass G upp till klass A. Betyget beräknas från en katalog med smarta funktioner som täcker nio tekniska områden i byggnaden. Värme, kyla, tappvarmvatten, ventilation, belysning, dynamiskt klimatskal, el, laddning av elfordon, samt övervakning och styrning.
Varje funktion bedöms mot sju kriterier som beskriver vad smartheten faktiskt ska leverera. Energieffektivitet. Underhåll och feldetektering. Komfort. Bekvämlighet. Hälsa och välbefinnande. Information till användarna. Energiflexibilitet och lagring.
Det sista kriteriet är viktigt. Det är där stödtjänster, batteri och elbilsladdning väger tyngst. Och det är där svenska byggnader ligger längst efter idag.
Hur tidsplanen ser ut
EPBD trädde i kraft 28 maj 2024 och ska vara införd i svensk lag senast 29 maj 2026. Boverket arbetar nu med föreskrifterna och remissvaren samlades in under våren 2026. Genomförandet blir något försenat, men det blir klart under året.
För SRI gäller en egen tidplan. EU-kommissionen ska senast 30 juni 2026 rapportera om hur testfaserna i medlemsstaterna har gått. Utifrån den rapporten beslutar kommissionen senast 30 juni 2027 om SRI ska bli obligatoriskt. Det troligaste utfallet är att stora lokalbyggnader med en effekt för uppvärmning, ventilation och kyla (HVAC) över 290 kW omfattas först. Det betyder kontor, köpcentrum, industri och offentliga byggnader av en viss storlek.
Parallellt utvidgas kravet på byggnadsautomation. Idag går gränsen vid 290 kW. Från 31 december 2029 sänks den till 70 kW. Den förändringen ensam drar in tusentals svenska fastigheter i regelverket.
Varför fastighetsägare ska bry sig redan nu
Det finns tre skäl att agera innan kraven blir tvingande.
Värdering. Smarta byggnader genererar mätbart högre hyror. PwC har sett 10 till 12 procent högre nivåer för moderna fastigheter med smarta lösningar och god energiprestanda. Driftnettot blir högre när energikostnaden sjunker och förebyggande styrning minskar underhållet. Ett högre driftnetto landar direkt i värderingen.
Uthyrning. Större hyresgäster med ESG-rapportering, taxonomikoppling eller egna klimatmål kräver redan idag dokumentation av byggnadens prestanda. SRI ger ett standardiserat språk för det. Den som har en hög klass kan visa upp den. Den som inte har någon alls får frågan ändå.
Energideklarationen. Energideklarationen får en ny klass A0 från maj 2026, och svenska nollutsläppsbyggnader får en tillfällig definition. SRI kan komma att integreras i energideklarationen som ett kompletterande betyg. Flera EU-projekt arbetar nu med ett gemensamt EPC SRI-certifikat. Den som har infrastrukturen på plats är redo när Boverket har bestämt sig.
Det fjärde skälet är mer handfast. Värdet av flexibilitet är som störst nu, när nätet är som mest ansträngt. Att vänta i tre år innebär att avstå från intäkter som finns att hämta varje månad.
Var poängen faktiskt vinns
Av de nio tekniska områdena finns tre där en kommersiell fastighet kan göra störst poängskillnad med en enda investering.
- El. Batterilager, solceller och egen produktion. Förmågan att lagra, balansera och leverera till nätet.
- Laddning av elfordon. Smart laddning, lastbalansering och dubbelriktad laddning. Boverkets nya laddkrav från 29 maj 2026 för ändå in detta i fastigheten. Krav på OCPP, interoperabilitet och förberedelse för V2G ger direkt SRI-poäng.
- Övervakning och styrning. Telemetri, datainsamling, feldetektering och automatisk respons på pris- och nätsignaler.
En enda installation kan lyfta byggnaden i tre av nio områden samtidigt. Det är ovanligt. De flesta andra åtgärder, som en värmepump eller en belysningsuppgradering, lyfter bara ett eller två områden.
Av de sju kriterierna väger energiflexibilitet och lagring absolut tyngst för en svensk byggnad. Sverige har stora regionala obalanser. SE3 och SE4 har strukturella effektunderskott. FCR-D, FFR och mFRR är upphandlade marknader med riktiga pengar varje månad. En byggnad som kan bjuda in kapacitet på de marknaderna får inte bara höga poäng på SRI. Den genererar intäkter samtidigt.
Skillnaden mellan att uppfylla kravet och att vinna affären
Det går att klättra på SRI med vilket batteri som helst. Att göra det med ett batteri som dessutom ger avkastning är en annan sak. Skillnaden ligger i styrningen.
Ett batteri som bara kapar effekttoppar för fastigheten klarar en del av poängen. Ett batteri som dessutom optimerar mellan FCR-D, FFR, mFRR och spotarbitrage automatiskt dygnet runt klarar hela. Och betalar samtidigt tillbaka sin egen investering.
Den tekniska skillnaden ligger på fyra ställen.
- Datainsamling och loggning. SRI-bedömningen tittar inte bara på vad systemet kan göra. Den tittar på vad det bevisligen gör. Telemetri och rapporter blir bevismaterial.
- Öppna protokoll. OCPP för laddare, Modbus för batteri och P1 för mätare. Stängda system får lägre poäng eftersom de inte går att integrera.
- Realtidsstyrning. Statiska scheman är värda färre poäng än dynamiska optimerare som svarar på prissignaler och nätfrekvens.
- Flerkanalsoptimering. En aktör som bara bjuder in på en marknad är sårbar både i poängbedömningen och för intäktsbortfall när priserna rör sig.
Det är därför vi har byggt vår plattform som vi har gjort. Zap Gateway kopplar in befintliga och nya tillgångar oavsett tillverkare. Arc-plattformen kör optimeringen mellan flera marknader samtidigt och loggar varje beslut. Ni får både SRI-klassen och avkastningen från samma installation.
Vad ni kan göra redan nu
Om ni äger eller förvaltar kommersiella fastigheter i Sverige finns det tre konkreta steg som inte kostar något att börja med.
- Inventera. Vilka byggnader i portföljen har en HVAC-effekt över 290 kW idag? De omfattas först. Vilka passerar 70 kW? De kommer in 2029.
- Mät utgångsläget. Be om en preliminär SRI-bedömning av era största byggnader. Vi gör den kostnadsfritt för fastigheter som passerar våra tekniska kriterier. Det ger er en startpunkt och en målbild.
- Räkna på affären. Ett batterilager på er anslutning ger ett lyft i SRI-klassen, en kapad effekttopp och intäkt från stödtjänstmarknaden. De tre delarna utesluter inte varandra. De adderas. Vi finansierar, äger och driftar batteriet om ni vill ha nyttan på fakturan utan att binda eget kapital. Eller så driftar vi batteriet ni själva äger och delar intäkten med er.
Sammanfattning
Smart Readiness Indicator är inte ännu en frivillig märkning som försvinner. Den är inskriven i EPBD, den får sannolikt obligatorisk status från 2027 för stora byggnader, och den knyter byggnadens intelligens till värdering, energideklaration och uthyrning. Fastighetsägare som väntar tappar både intäkter och försprång.
Den enskilt största hävstången för att höja poängen är ett batterilager med flerkanalsoptimering, smart elbilsladdning och en plattform som loggar bevisad flexibilitet. Det är samma installation som sänker effektkostnaden och ger intäkt från stödtjänstmarknaden.
